Verwaltung muss Erhaltungssatzung prüfen!

Die Mieterschaft In der denkmalgeschützten Siedlung „Am Röderschacht“ erwartet Unterstützung durch die in den Rat Gewählten. Drei Mieter:innen haben mit Unterstützung von Mieterverein Bochum und Netzwerk für bürgernahe Stadtentwicklung mit einer Eingabe an die Ratsmitglieder (siehe hier https://wolke.bo-aktiv.de/s/251124_Wolf_PP24_RoederSchachtO angeregt, die Verwaltung mit der Prüfung zu beauftragen, ob durch eine Erhaltungssatzung verhindert werden kann, dass die bisherige Mieterschaft durch Luxusmodernisierungen aus der Siedlung vertrieben wird. Hierüber muss nun der neu zusammengesetzte Planungsausschuss entscheiden.

Die neue Eigentümerin der Siedlung will die Mietwohnungen modernisieren und in Eigentumswohnungen umwandeln. Die Mieterschaft fürchtet, nach Umwandlung Eigenbedarfskündigungen zu erhalten bzw. die nach Modernisierung berechnete Miete nicht mehr zahlen zu können. Es droht eine Verdrängung der derzeitigen Bewohnerschaft aus ihrem Wohnumfeld. 

Die Verwaltung scheint dies nicht zu interessieren. In Beantwortung einer Anfrage der Partei „Die Linken“ hat sie zunächst nur lapidar erklärt, in der Siedlung seien negative städtebauliche Folgen, die den Erlass einer Erhaltungssatzung erforderlich machen würden, nicht ersichtlich (siehe hierzu letzter Satz der Antwort zu Frage 11 https://bochum.ratsinfomanagement.net/vorgang/?__=UGhVM0hpd2NXNFdFcExjZbsgznIWkAa18v1z73Q0aTg ). Mittlerweile hat die Pressestelle der Stadt gegenüber der Lokalpresse erklärt, in Nordrhein-Westfalen (NRW ) fehle eine ergänzende Rechtsverordnung, um mit einer Erhaltungssatzung die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen zu verhindern.

Die bis 2020 laufende Umwandlungverordnung ist offenbar von der damaligen Landesregierung (CDU-FDP) nicht verlängert worden. Dann könnten allein Umwandlungen tatsächlich nicht durch eine Erhaltungssatzung verhindert werden. Damit scheidet ein Schutz der Mieterschaft durch eine Soziale Erhaltungssatzung aber nicht aus!

§ 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) ermächtigt die Gemeinden nämlich auch ohne landesrechtliche Umwandlungsverordnung zum Erlass von Erhaltungssatzungen, mit denen zwar nicht Umwandlungen, aber Umbauten und Modernisierungen von Wohnungen unter Genehmigungsvorbehalt gestellt werden können. Ausgeschlossen werden soll damit die Verdrängung des Großteils der bisherigen Mieterschaft durch Luxusmodernisierungen. Mieterhöhungen, die auf solche Modernisierungen folgen, können in bisher preisgünstigem Wohnraum Lebende in der Regel nämlich nicht zahlen – sie werden wegziehen müssen. 

Mit der Frage, ob die vom neuen Eigentümer geplanten Modernisierungen zur Verdrängung der bisherigen Mieterschaft führt, will sich die Verwaltung aber offensichtlich nicht befassen. 

Andere NRW-Städte handeln aus Stadtentwicklungsgründen da vorausschauender. Münster hat schon im Mai 2021 eine Soziale Erhaltungssatzung beschlossen (siehe hier https://www.stadt-muenster.de/stadtplanung/wohnen/soziale-erhaltungssatzung ), um die Wohnbevölkerung im „Hafen-, Hansa-, Herz-Jesu-Viertel“ vor Verdrängung durch baulich bedingte Aufwertungsprozesse zu schützen. Dort stehen Umbau, Ausbau, Erweiterung und Modernisierung von Wohngebäuden unter Genehmigungsvorbehalt. Selbst in Eigentumswohnungen und leerstehenden Wohnungen müssen alle baulichen Änderungen zunächst genehmigt werden.

Der Rat der Stadt Köln hat im Dezember 2023 für das Gebiet „Ehrenfeld Ost“ (siehe hier https://www.stadt-koeln.de/artikel/72608/index.html ) und im März 2025 für das Gebiet „Kalk Mitte“ ( siehe hier https://www.stadt-koeln.de/artikel/74020/index.html ) eine Soziale Erhaltungssatzung beschlossen, um die Wohnbevölkerung dort ebenfalls vor Verdrängung durch Aufwertungsprozesse zu schützen. Verhindert werden sollen insbesondere Luxussanierungen und Modernisierungen, die zu erheblichen Mietsteigerungen führen können. 

Sämtliche Satzungen bieten die Möglichkeit, Aufwertungsprozesse sozial verträglicher zu steuern und Verdrängungsprozessen vorzubeugen. 

Dortmund möchte das Problem der Verdrängung angestammter Wohnbevölkerung aus Stadtgebieten durch Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen für das gesamte Stadtgebiet angehen. Der Rat hat deshalb im Juni 2024 die Verwaltung zunächst mit der Prüfung beauftragt (Beschluss-Vorlage siehe hier https://wolke.bochum-consul.de/s/251211_Wolf_BeschlussVorlage  ), ob und in welchen Gebieten die Anwendung Sozialer Erhaltungssatzungen rechtlich möglich und geboten ist. Mit den Satzungen sollen Luxussanierungen und Modernisierungen mit erheblich steigenden Mieten verhindert werden. 

Was in Münster, Köln und Dortmund geht, muss auch in Bochum möglich sein!